[غير معروف]

الأراضي بين الحمية والمرض

ترددت أكثر من مرة قبل أن أكتب عن موضوع رسوم الأراضي خصوصاً انني تلقيت أكثر من نصيحة تقول انك تثير على نفسك اقلاما لن ترحمك، وانت محسوب على العقاريين بالرغم من ان جذورك المهنية تجارية وصناعية ومن ثم عقارية، بل ان الموضوع محسوم امره وجماهيري، اصدقكم القول نعم ترددت، لكن في نهاية الامر حسمت امري لأنني اولا صادق مع نفسي ومؤمن بالحوار في اطار الرأي والرأي الاخر وطالما اكتب متجرداً من اي مصلحة خاصة، فأنا من ضمن هذه الجماهير بل اكتب من قلب الحدث، ولا أتطفل على الموضوع، واشترك مع الجميع في هدف واحد وهو الوطن وامن الوطن وازدهار الوطن، كما انني هنا احيي كل من كتب في هذا الامر حتى وان اختلفت معه بالرأي لأنه على الاقل قد اوضح جزءًا هاماً من المشكلة مثلما انني هنا اوضح بعضا من الجزء الاخر الذي لم يتم ايضاحه، المهم ان الكلمة لا تغلفها مصلحة خاصة لا لعقاري ولا لمسؤول حكومي ولا لكاتب متخصص، وكل من يكتب حرفاً وهو يكتم حقيقة او يبحث عن مصلحة خاصة بأي طريقة كانت فسوف تفضحه حروفه مع الايام وسيكتشفه الناس. والكاتب الذي يحترم كلمته يحرص دائماً ان يبتعد عن الاثارة ولا يتخذ نهجاً يتبنى ما تطلبه العاطفة إلىوم لا ما نتمني للغد في إطار وواقعٍ لا يمكن تجاوزه فهناك فرق بين ما نتمناه وما هو ممكن!
بداية يجب ان اعترف بانني لن اخوض كثيراً في الاسباب التي ادت الى خلق مشكلة اسكانية تتطلب الحل، لان البحث عن الاسباب هو بالضبط مثل تقشير البصلة كل تفسير يثير مزيداً من الأسئلة على مستوى اعمق!، ولا اخال المختصين في وزارة الاسكان ولا صناع القرار بمعزل عن فهم الخطوط العريضة للأسباب!؟
وبحسب اعتقادي انه قد تم فعلا ايقاف اهم تلك الاسباب وان لم يتم فنحن نحرث في الماء.
والمهم هنا اننا امام مشكلة اسكانية كيف نحلها لا كيف نلوم بعضنا البعض ونضيع الوقت فيما لا مردود منه، خصوصاً ان الاسباب الحقيقية هي تراكمات عديدة، منها غياب السياسات الإسكانية ومنح الاراضي للمواطنين على اختلاف طبقاتهم المحتاج للسكن وغير المحتاج وبمساحات مختلفة وبالمجان، ثم ان هناك جهات حكومية عديدة لها دور غير مباشر، ولم تقم بالدور المطلوب كما يجب ان يكون، مثل وزارة النقل والبلديات والاعلام والمإلىة، هذا الوضع ساهم في خلق مناخ جيد ومتاح للجميع ادى الى احتكار العديد من الناس عقاريين وغيرهم مساحات شاسعة في ظل غياب تنظيم يمنع ذلك.
وبالتإلى فلا يجب ان نحمل جهة واحدة سبب هذه الازمة بل هي تراكمات عدة، وفي الغالب المشكلة الناتجة عن تراكمات عدة ينبغي ان تحل بدراية وعمق ووقت كاف بعيداً عن السطحية والاستعجال.
مربط الفرس هنا كيف نستطيع ايجاد حل لا يؤدي إلى مشاكل اخرى ونقدم حلولا متعددة من ضمنها ان نخلق نظاما يمنع الاحتكار ويمنع ان تكون الارض البيضاء سلعة تباع بأغلي الاثمان، “والارض البيضاء هنا هي غير المعمورة، وغير المعمورة غير منتجة”.
كذلك كيف تؤدي تلك الجهات الحكومية دورها لان الحل الجذري للمشكلة مسألة تكاملية وليست فقط مسؤولية وزارة الاسكان وان كانت هي المعنية والمسؤول المباشر لتلك المشكلة، ومن يتعمق في لب المشكلة يجد ثلاث ركائز اساسية للسكن وهي الارض والتمويل والبناء.
هذه هي الخطوط العريضة وبدون الخطوط الاقل عرضاً لن يكتمل مخطط القضاء على المشكلة، وكل ما أتمناه من كل من بيده القرار حول هذا الامر هو اعطاء الجانب الاقتصادي الاهمية الكبري، لان التوازنات في الجانب الاقتصادي مهمة جدا ولها اثار جانبية لا يستهان بها.
فالرسوم والضريبة بل والدعم المإلى كذلك هي بمثابة ادوية في الاقتصاد ان كانت قليلة لم تشفِ وان زادت قد تهلك الجسم الاقتصادي، مثلاً إذا كان الكثير من الدعم “لاحظوا معي الدعم” وليس الحسم في احد القطاعات قد يؤدي إلى نتائج سلبية في القطاعات الاخرى قد تفوق النتائج المتحققة في القطاع المدعوم وبذلك يحصل على المدى البعيد تشوهات اقتصادية قد يصعب حلها بسهولة. فكيف اذا كان العكس وهو رسم او ضريبة في غير موضعها او زاد عن معيارها المطلوب.
وبالتالي فإنه من الواجب النظر ضمن الإطار الاقتصادي العام وليس الاعتماد كلياً على التحليل الجزئي للمشكلة.
وهذا لا يعني انني ضد الرسوم على العقار بل ازيد على ذلك بالقول انه يجب الا يعتقد بعض اصحاب الاعمال او غيرهم، بكل طبقاتهم! ان مبادئ الحرية الاقتصادية مرتع خصب للاحتكار او نهب اموال الناس واستخدام السلطة او المكانة الاجتماعيه لتحقيق مصالح فردية على حساب مصلحة الجماعة.
ثم هناك جانب اخر لا يقل اهمية وهو دور الجهات الحكومية الاخرى لذلك فإن الحكومه مطالبة بتفعيل دور تلك الجهات الحكومية حتى تؤدي دورها المطلوب وكذلك سن الانظمة والقوانيين ومن ضمنها العقارية التي تمنع الاحتكار في الاراضي وفي نفس الوقت تضمن عدم تضرر رأس المال الخاص جراء ذلك التنظيم، خصوصاً ان القطاع الخاص هو العمود الفقري للاقتصاد المنتج في كل الدول، حتى في الدول النفطية لان النفط لدى الاقتصاديين لا يعتبر الااقتصاد ريعيا، والاقتصاد الريعي له جوانب ايجابية كبيرة وسلبية كبيرة كذلك ان لم يستغل ويوجه التوجيه الصحيح في التنمية ولا مجال هنا لشرحها.
اعود لاقول بأنني لست ضد الرسوم لكنني قد اختلف كثيراً مع البعض في طريقة فرض الرسوم ومعالجة المشكلة، بل واختلف مع البعض ممن يعتقد ان سعر الارض هو العائق الرئيسي في مشكلة الاسكان بل هو جزء هام من ضمن اجزاء هامة كذلك، ولو سلمنا ان الارض هي العقبة الوحيدة امام حل الاسكان فإن امامنا امثلة حية وهي ان العديد من الدول الافريقية الفقيرة الارض لديهم بالمجان وليست فقط رخيصة ومع ذلك جل السكان لا مسكن لديهم.
ثم هناك ارقام تتداول عن حجم الرسوم المتوقعة من العقار ولا اعتقد انه يخفى على من لديه المام بسيط بالجانب المالي استحالة صحة الارقام المتوقعة من الرسوم على العقار التي يتم تداولها عبر الصحافة سواء المطبوعة او الالكترونية فكل من له المام بالجانب الاقتصادي يعلم ان ذلك ضرب من المستحيل خصوصاً في غياب اقتصاد منتج وجل الدخل من الريع النفطي وهو العمود الوحيد لكل القطاعات، واستحالة صحة تلك الارقام واضحة ولا تحتاج إلى توضيح متى ما ادركنا ان المخزون النقدي لدى البنوك لا يغطي تلك الارقام الخيالية التي تداولها بعض الاقلام، متى ماقسمنا ذلك النقد على مصادره ومدى ارتباطه بملاك العقار.
ان تداول تلك الارقام المالية وعدم التوعية من اضرارها في حال عدم امكانية تطبيقها له اثار سلبية على بعض المواطنين الذين سيصدمون عند تأكيد عدم صحة ذلك، وبالتإلى فانني هنا اناشد اخواني الافاضل من المتحمسين لحل مشكلة الاسكان الابتعاد عن الاثارة وتحري الدقة في كل رقم مالي وامكانية تطبيقه، فانه اذا كان للحقيقة اكثر من وجه بحسب الزاوية التي تنظر منها فان الارقام لها وجه واحد لا يمكن تغييره.
كذلك هناك معلومة يتداولها البعض انه متى ماانخفضت اسعار الاراضي انخفاضا كبيراً جدا فسيكون من السهولة امتلاك منزل، واعتقد انه متى ماكانت هناك انخفاضات هائلة بالعقار حتماً فان الحاله الاقتصادية في ذلك الوقت سوف تنسينا ازمة السكن..
دعوني هنا ابسط الامر بعيدا عن تعقيدات الارقام والقوانين المالية والاقتصادية.
وذلك من خلال ضرب الامثال والامثال هي ادوات ايضاحية نستقيها مما نعيشه وما تعودنا علىه وبالتالي يسهل الاستيعاب لما يراد ايصاله من معلومة.
فاسعار الاراضي الان اشبه ماتكون بانسان متعافٍ جدا اي سمين سمنة ملفتة “الاسعار العالية” وبالتالي فان هذه السمنة تسبب مشاكل جمة للقلب واجزاء اخرى من الجسم وتعيق حركة الدم.
امام هذا الانسان خياران اما ان يذهب إلى طبيب متخصص ليصف طرقا علاجية مثبته بدراسات علمية مأمونة المخاطر الجانبية والطبيب يعرف الحد الصحيح لنزول الوزن الذي لو تجاوزه لانقلبت الموازين مرة اخرى.
او يذهب إلى طبيب شعبي او شخص قريب منه متحمس ومتعجل دون عمق في الادراك ثم يصف له مجموعة من الاعشاب التي ربما تذيب شحومه لكنها ستقضي على كلاه او وظائف كبده، وبالتالي ستعيق حياته تماماً، هذا الشخص مع الاسف الشديد وقبل ان يشرع في اي من العلاجين اصيب بمرض طارئ، ( اعتلال في الاقتصاد) “هذا الاعتلال سببه انخفاض حاد بالدخل الذي مصدره الوحيد تقريباً النفط وهذه مشكلة اخرى اخطر بكثير من ازمة السكن ولا مجال هنا للحديث عنها وسبق ان كتبت عنها مقالا بعنوان “الهيئة العليا للاستغناء عن النفط في هذه الجريدة بتاريخ ٧-١٢-٢٠١٥ العدد ١٧٣٣٢”
ترى هل يستمر في الخيار بين العلاجين وايهما احسن.
اعتقد ان الخيار الافضل هو الطبيب المتخصص الذي سيهتم بعلاجه من المرض وفي نفس الوقت يوازن بين انخفاض وزنه من المرض واذا استلزم الامر تخفيضه بطرق علاجية مأمونة المخاطر، ووزارة الاسكان هي الطبيب الامثل لحل المشكلة ووصف الدواء الافضل لانها ترى الصورة كاملة اقتصادياً ومالياً واجتماعياً واستراتيجياً وبقية التفاصيل.
وكل مااتمناه هو دعوا الطبيب يعمل ساندوه باعلام ايجابي لا سلبي وبالمعلومات الصحيحة عن مريضنا.
وها انا اطبق ذلك بتقديم رأي متواضع خلاصته كالتالي: اعتقد والله اعلم ان الحل الامثل لمشكلة السكن هو، مارشال عقاري ضخم ذو شقين مادي وتنظيمي تقوده الدولة وينفذه الجميع بمافيهم القطاع الخاص من مطورين ومستثمرين وعقاريين وافراد وكل الجهات الحكومية ويكون الهدف الرئيسي هو زيادة المعروض من الوحدات السكنية القابلة للبيع ومرغوبة من كل المواطنين ومن المؤكد ان زيادة العرض على الطلب في العقار هي القوة الوحيدة التي ستهوي بأسعار العقار دون اثار سلبية غير طبيعية.
اما ان نتمني ان نهوي بالعقار اعلامياً فلن يهوي مطلقاً واما ان حاولنا ان نهوي به قسراً وبقوانين غير مدروسه “تعسفية” فانني هنا اتخيل المثل الشعبي الذي كنا نتمازح به صغاراً “امحط به ولاي تحته!؟”
فالنتائج ستكون مؤلمة على المدى البعيد!؟
اما كيفية منع الاحتكار في الاراضي فانني اقول وبكل ثقة ان رسوم الاراضي لوحدها لن تحل المشكلة بل ستعقد الامر وتخلق مشاكل نحن في غنى عنها.
والبديل عن الرسوم المباشرة والذي سيمنع الاحتكار فانه امر سهل جداً، دعونا هنا نستعير امثالا محلية وبلغة بسيطة ونقول “امسك المفرص ولا تحرص” والمفرص هنا والذي حوله يدندن العقاريون ولاجله تحتكر الاراضي هو الربح الحاصل من الاحتكار، فلو فرضت وزارة الاسكان رسما على الارباح وليس على الارض، بل على اي ربح يتحقق من اي ارض في اي مكان او منطقة على مستوى المملكة فيجب ان تقتطع منه وزارة الاسكان جزءا تعتقد انه يحقق هدف منع الاحتكار.
واعتقد ان الوزارة لديها من الخبراء ممن يستطيع ان يضع جدولا لتلك الرسوم المقتطعة من الارباح المتحققة من اكتناز الارض مقسماً على عدد سنوات الاحتكار بحيث يسرع من بيع الارض لانه كلما طالت المدة وتجاوز الربح حدا معينا تزداد الرسوم بشكل تدريجي وطبقاً لتشريع سمح من شرعنا المطهر لا ضرر ولا ضرار وبكل تأكيد يستثني من لا قدرة لديه على البيع بسبب قهري او لا تحتسب المدة الا بعد زوال السبب.
اما الاراضي الشاسعة جدا وبملايين الامتار فلها معاملة خاصة فعددها محدود وبالتالي يسهل التعامل معها بحزم وحسم ضمن اطار رسم الارباح مضافاً إليه مدة الاحتكار التي متى مازادت عن الوقت المعقول من تاريخ الشراء او المنح حتى قبل صدور النظام يوضع لها آلية تضمن التعجيل في بيعها.
اما الرسوم المباشرة على الاراضي اي رسم على اصل ثابت بصرف النظر عن الربح هذا امر غير مسبوق عالمياً خصوصاً في وضع اقتصادي حاد من شأنه تقويض دوائر اقتصادية مثمرة وخلق مشاكل اخرى معقدة وتدمير لمبدأ اقتصادي هام وهو قانون العرض والطلب بل الامر المضحك انه تأميم بالتقسيط، ولم يسبق وعمل به كحل للاسكان. في اي دولة من دول العالم!
والاهم ان يدرك الجميع ان مسألة حل مشكلة الاسكان المتراكمة يتطلب وقتاً كافياً بحد ادنى خمس سنوات وعندها سوف نلمس توفر المساكن للجميع وبأسعار متفاوتة بين الناس وليس توفراً بسعر معين كماهو حاصل الان.
لذا على وزارة الاسكان تفعيل ذلك المارشال العقاري بشقيه المادي والتنظيمي.
فالشق المادي على سبيل المثال لا الحصر هو ان تشرع الوزارة في البناء المباشر جنباً إلى جنب مع القطاع الاهلي وتحفيزه في ذلك اما بالارض او القرض وكذلك الاستمرار والتوسع مع الافراد في البناء المباشر بالارض والقرض معاً.
اما الشق التنظيمي ايضاً على سبيل المثال لا الحصر..
سن الانظمة والقوانين التي تلزم الجهات الحكومية من اداء دورها بشكل مخالف عن ماهو معمول به الان ويساعد في دفع عجلة البناء مثل تطوير انظمة البناء ووضع حد معين لا يتجاوز سنة لانهاء المخططات السكنية من امانات المدن وكذلك التوسع في مد نطاقات البناء والزام وزارة النقل بمد الطرقات إلى الاحياء السكنية الجديدة والقطارات للضواحي ان لزم الامر. وانهاء مشاكل المحجوزات من الاراضي وغير ذلك مما يساعد في انهاء المشكلة واجزم ان وزارة الاسكان لديها الكثير من المقترحات والمبادرات المشابهة.
كذلك هناك فرع اخر من التنظيمي يجب ان ترعاه وزارة الاسكان وتخطط له وتطالب به بحكم انها الجهة المخولة بذلك وهو ان تطلب من كل جهة حكومية ان تضع برنامجا سكنيا لموظفيها ممن لا يملك مسكنا وتطلب من المقام السامي المساعدة في ذلك لتسهيل وجود الارض وهي موجودة حتى وان ابتعد الموقع عن المدينة قليلا فبالتنسيق مع المالية والنقل والبلديات وعلى مدى خمس سنوات اعتقد انه امر سهل في التغلب على الصعوبات من طرق وبنية تحتية.
وبذلك يصبح لدى كل وزارة وهيئة حكومية برنامج اسكان لموظفيها السعوديين.
بل والزام الشركات الخاصة الكبرى وتشجيعها وتحفيزها في وضع برامج اسكانية لموظفيها من خلال منحها عددا من الحوافز حتى وان لم تكن مادية انما مشجعة ومفيدة للطرفين واتمنى ان لا يكون من بين تلك الحوافز زيادة الفيز لجلب عمالة اجنبية.
اعتقد ان هذا العمل الجماعي المنسق هي الطريقة التي ستمكننا بإذن الله في التغلب على مشكلة السكن حتى وان لم نستطع ان نعمل بها كلها في وقت واحد المهم ان نبدأ بالممكن ونطالب بالآخر .. وهناك تجارب عالمية في هذا المجال ولعل التجربة الكندية جديرة بالاطلاع عليها تفصيلياً وكذلك التركية.
واكرر مرة اخرى ان المشكلة لن تحل الا بمشاركة الجميع اما ان نحمل وزارة الاسكان لوحدها ونقول انها المسؤولة الوحيدة عن هذا الارث من المشاكل الاسكانية التي لم تكن هي المسبب الوحيد لها فهذا تغييب للحقيقة والبعد عن الحل الصحيح للمشكلة وعلينا ان نشجعها وكذلك ننقدها نقداً هادفاً مبنيا على معلومة صحيحة وعمق في فهم المشكلة لا “أن نمسك عليها المخطية من حججها”
لذلك، على وزارة الاسكان ان تضع تصورا كاملا للمشكلة وبرنامجاً دقيقاً يشمل الجميع اكرر الجميع بعد ذلك علينا ان نحاسبها عن كل ما أعلنت عنه وان البرنامج المعلن للوزارة هو برنامج مؤسسي لا يرتبط بوزير معين بل بوزارة وضعت خطة شاملة ووافقت عليها الجهات العليا، بصرف النظر عمن هو الوزير وهذا هو العمل المؤسسي المطلوب والفعال لان الوزارة اصل ثابت والوزير وجود راحل.

عبدالعزيز بن محمد السعد العجلان

رجل أعمال ، عضو غرفة الرياض ونائب رئيس مجلس الأمناء بمنتدى الرياض الاقتصادي

[الكاتب]

المشاركات