الفرق بين الرهن العقاري والتمويل العقاري
- هذا الموضوع فارغ.
-
المشاركات
-
:bsm:
الفرق بين الرهن العقاري والتمويل العقاري
[URL=”javascript:vip600Foto(‘http://www.alajlan.sa.com/up/up/wh_51550933.gif’)”]
[/URL]سعد العجلان
بعد تصريح وزير المالية كثر الحديث عن الرهن العقاري وغيرها من ما يدور في كثير المجالس واستمعت إلى كثير من الأصدقاء عن ما هو الفرق بين الرهن العقار والتمويل العقاري وعليه ارجوا أن أوفق في طرحي هذا.
الفرق هو كبير ولا يوجد أي تشابه بل علاقة لصيقة بسبب أن الرهن العقاري هو سبب لأجل الحصول على التمويل العقاري. ببساطه الرهن العقاري هو نظام نعم فقط نظام يسمح بنشوء و تنظم العلاقة بين الراهن والمرتهن له و يؤطر العلاقة بين هذين الطرفين ويبين حقوق كل طرف ويبين الآلية الرهن والآلية فك أو بيع المنفعة المرتهنة في حال حصول أي مشكله بين الطرفين( الممول والمستفيد من التمويل) وغيرها من الأمور التي تحدث بين الراهن والمرتهن له وتنظيم هذه العلاقة مع الأجهزة القضائية والتنفيذية الحكومية .
س: سؤال بسيط بما أن الرهن مجرد نظام لماذا هذا الحديث الإعلامي الضخم عن الرهن خصوصا وان البنوك تمول العقار وصفحات الجرائد مليئة بإعلانات التمويل المقدمة من البنوك؟ وما الفائدة المرجوة من هذا النظام أو الرهن العقاري ؟وهل سيقدم شيء جديد؟
ج/ بما أن البنوك أو الجهات الممولة لا تستطيع رهن الأرض أو المسكن أو غيرها من العقارات بسبب عدم وجود نظام يحميها أولا ويحمي المواطن وأيضا لعدم قانونيه الرهن بسبب عدم وجود نظامه في المملكة فأن البنوك تحجم عن التمويل لعدم وجود أي ضمانات لها لأن البنوك الضمان بالنسبة لهم شيء أساسي في كل عملية تمويل لأجل هذا السبب تركز كثير من البنوك حاليا عند التمويل على وجود دخل لطالب التمويل لأجل وضع هذا الدخل هو الضامن وأيضا ليس الكل يحصل على التمويل لأن من ينطبق عليه الشرط ليس بالكثير وحتى ولو تم التمويل فسيكون بنسب مرابحة عاليه بسبب المخاطرة التي يجنيها البنك من هذا التمويل. بعض البنوك حاليا تقوم بالتمويل لبعض العملاء المميزين أو الواصلين معها وتربطهم علاقة جيده مع هذه البنوك وتقوم البنوك بإفراغ صكوك الممول له بأسم عضو من أعضاء مجلس الإدارة لأجل ضمان حقوقها (هذا الإجراء غير قانوني ) لكن بعد صدور النظام يستطيع أي شخص يملك عقار برهن هذا العقار والحصول على التمويل بضمان هذا العقار وهنا هي النقطة الأساسية لأن البنوك ستتوسع في أعطاء القروض بسبب وجود ضمانات كافيه لهم في حال تخلف المستفيد التسديد فببساطه تبيع العقار وتسيل المبلغ وتسدد مالها والباقي تعطيه للعميل خصوصا وان النظام يقف معها .
س: في حال كان المبلغ المقترض هو أكثر من القيمة الفعلية للعقار بسبب هبوط السوق العقاري أسوه بما حدث في سوق الأسهم ماذا يحدث؟
ج/ في السوق العقاري التقلبات فيه بسيطة والهبوط فيه تاريخا لا يقارن بسوق الأسهم ومع ذلك تتحوط البنوك بحيث لا يتم التمويل إلا أن يكون التمويل يعادل 40% أو 50 % من قيمه العقار أو بحسب ما يراه البنك مناسب (في حال عدم وجود تشريع في مؤسسه النقد يجبر البنوك بعدم التمويل لأكثر من 50% أو أي نسبه يحددها من القيمة المثمنة للعقار ) وعليه تكون المخاطرة للبنك ضعيفة.
س: لو حصل هبوط في العقار بأكثر من التحوط التي كان يتوقعه البنوك فكيف تتمكن البنوك من تحصيل مالها في السوق ؟
ج/ هنا تحدث أزمة للبنوك مشابه لما حصل في سوق العقار الأمريكي ونتج عنها أزمة الرهن العقاري وهذه الأزمة قد تتسبب بإفلاس بعض البنوك .
س: هل سيكون الرهن العقاري وسيله لرفع اسعار السوق العقاري ام العكس هو وسيله لخفض اسعار السوق العقاري ؟
ج/ بكل بساطه أي سيوله جديدة تدخل أي سوق فأنها تسبب ارتفاع أسعار في وسط هذا السوق بسبب زيادة الطلب وعليه فأن نظام الرهن العقاري سيساهم في ضخ السيولة لداخل هذا العقار وعليه ترتفع الأسعار لكن مع السيولة الجيدة في السوق سيكون هناك تنميه حقيقية في السوق العقاري سينتج عنها بناء الكثير من الوحدات العقارية والتي ستدخل السوق العقاري لكن لن تدخل هذه الكميات في السوق الا بعد مرور 5 أو حتى 7 سنوات (حسب تفاعل المطورين العقاريين) بعدها هذا سيجني المستهلك ثمار وفوائد الرهن بعد مرور هذه المدة باختصار الرهن سيرفع الأسعار لمده 5 سنوات تقريبا بعدها سيكون هناك زيادة في العرض وتبدءا مرحله انخفاض الأسعار لزيادة المعروض .
هذا اجتهاد مني آمل أن أعطيت نبذه بسيطة عن الرهن العقاري ومسموح نقل هذا الموضوع بشرط ذكر الكاتب.
سعد بن عبدالعزيز العجلان
كلام جميل
جزآك الله خيرالله يعطيك العافية على المقال الرائع
معلومات هامة استفدت منها
شكرا لك وللكاتب ابا عبدالعزيز
تحياتي وتقديرييعطيك العافيه
والرهن العقاري طريقة ثراء كثير من عمالقة المال في الغرب
فإذا كنت تملك مثلاً مبنى مكون من عدة شقق ومحلات للايجار ويدر دخلاً جيداً
فيمكنك رهنه بمبلغ ضخم يمكنك من شراء مبنى اخر اصغر منه ويكون التسديد على اقساط من دخل المباني
وهذا ما حدث مع الوليد فكان يشتري فندق ويرهنه ليشتري اخر وحيث انه قادر على سداد الاقساط لا مشكلة لكن عندما حدث الانهيار وتم ضرب السياحة وقلت الدخول اضطر الوليد لبيع عدة فنادق وفك الرهن عن البقية كون المداخيل لا تغطي الاقساط
جزيل الشكر لك ولكاتب المقال
تحياتيبصراحه معلومات كنت أجهلها ممكن على شان رصيدي ماقد تجاوز الـ500 ريا ل
ههههههههههههههههشكرا لك يا ابا عجلان
ودي
الله يعطيك العافيه
- يجب تسجيل الدخول للرد على هذا الموضوع.